In der Wohn­raum­mie­te genügt zur Über­tra­gung der Betriebs­kos­ten auf den Mie­ter die Ver­ein­ba­rung, dass die­ser „die Betriebs­kos­ten“ zu tra­gen hat. Eine Bezug­nah­me auf die Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung oder das Bei­fü­gen des Betriebs­kos­ten­ka­ta­lo­ges ist nicht erfor­der­lich. Im fol­gen­den Bei­trag: Wann darf der Ver­mie­ter Neben­kos­ten auf Mie­ter umle­gen?, erfah­ren Sie mehr darüber:

Hin­ter­grund: Mie­ter for­dert Betriebs­kos­ten zurück

Die Ver­mie­ter und die ehe­ma­li­gen Mie­ter einer Woh­nung strei­ten dar­über, ob die Mie­ter ver­pflich­tet waren, die Betriebs­kos­ten zu tragen.

Im For­mu­lar­miet­ver­trag aus dem April 2007 ist unter dem Punkt „Mie­te“ zu den Betriebs­kos­ten vereinbart:
„Vor­aus­zah­lun­gen auf die übri­gen Betriebs­kos­ten gemäß Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 2 Zwei­te Berech­nungs­ver­ord­nung (Abwas­ser, Gebüh­ren, Steu­ern, Ver­si­che­rung etc.) 100 Euro.“
[…]
„Für Art und Umfang der Betriebs­kos­ten ist die Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 Zwei­te Berech­nungs­ver­ord­nung in der jeweils gel­ten­den Fas­sung maßgebend.“

Die Ver­mie­ter for­dern die Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te. Die Mie­ter rech­nen mit einem angeb­li­chen Anspruch auf Erstat­tung zu Unrecht gezahl­ter Betriebs­kos­ten auf. Sie mei­nen, die Umla­ge der Betriebs­kos­ten sei im Miet­ver­trag nicht wirk­sam vereinbart.

Ent­schei­dung: Begriff “Betriebs­kos­ten” ist klar

Die Betriebs­kos­ten waren wirk­sam auf die Mie­ter umge­legt. Zu einer wirk­sa­men Umla­ge­ver­ein­ba­rung von Betriebs­kos­ten in der Wohn­raum­mie­te müs­sen die ein­zel­nen Betriebs­kos­ten nicht auf­ge­zählt wer­den. Das gilt auch in einem Formularvertrag.

Der Begriff „Betriebs­kos­ten“ ist seit vie­len Jahr­zehn­ten defi­niert, zunächst durch Rechts­ver­ord­nung, spä­ter durch Gesetz. Bereits in der 1957 in Kraft getre­te­nen Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung fin­det sich in § 27 die Defi­ni­ti­on, dass es sich dabei um die Kos­ten han­delt, die „dem Eigen­tü­mer durch das Eigen­tum oder durch den bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauch des Gebäu­des, der Neben­ge­bäu­de, Anla­gen, Ein­rich­tun­gen und des Grund­stücks lau­fend ent­ste­hen“. Seit dem 1.1.2007 ist die­sel­be Defi­ni­ti­on in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB ent­hal­ten – unter Ver­weis auf die Auf­stel­lung der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung, die den bis Ende 2003 gel­ten­den Betriebs­kos­ten­ka­ta­log in der Anla­ge 3 zu § 27 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung abge­löst hat.

Ange­sichts die­ser Geset­zes­la­ge, die den Begriff der Betriebs­kos­ten in der Wohn­raum­mie­te seit Lan­gem fest­legt, ist der hier im Miet­ver­trag ver­wen­de­te Begriff der Betriebs­kos­ten ohne Wei­te­res in die­sem Sin­ne zu verstehen.

Zudem ist es auch – sowohl im preis­frei­en als auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum – seit Jahr­zehn­ten all­ge­mein üblich, in Miet­ver­trä­gen die Umla­ge sämt­li­cher Betriebs­kos­ten zu ver­ein­ba­ren und abzu­rech­nen, die nach den genann­ten Defi­ni­tio­nen umla­ge­fä­hig sind. Ange­sichts des­sen bedarf der Begriff der „Betriebs­kos­ten“ in der Wohn­raum­mie­te grund­sätz­lich kei­ner Erläu­te­rung oder Auf­schlüs­se­lung, da er als bekannt vor­aus­ge­setzt wer­den kann und für den durch­schnitt­li­chen Mie­ter hin­rei­chend klar und ver­ständ­lich ist.

Bezug­nah­me auf ungül­ti­ge Norm scha­det nicht

Auch dar­aus, dass der Miet­ver­trag auf Anla­ge 3 zu § 27 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung Bezug nimmt, die sei­ner­zeit schon nicht mehr gül­tig war, ergibt sich nichts ande­res. Das schon des­halb, weil der Miet­ver­trag auf die jeweils aktu­el­le Fas­sung ver­weist. Damit ist klar­ge­stellt, dass der jewei­li­ge Betriebs­kos­ten­ka­ta­log gemeint ist, so wie er sich aus der gül­ti­gen Ver­ord­nung zu den in der Wohn­raum­mie­te umleg­ba­ren Betriebs­kos­ten ergibt. Dass die­ser Betriebs­kos­ten­ka­ta­log bereits bei Abschluss des Miet­ver­trags der Par­tei­en nicht mehr in der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung, son­dern in der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung ent­hal­ten war, ist eine unschäd­li­che Falschbezeichnung.

Quel­le zum Bei­trag: Wann darf der Ver­mie­ter Neben­kos­ten auf Mie­ter umle­gen? – BGH, Urteil vom 10.2.2016, Az. VIII ZR 137/15

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