Das AG München hat entschieden, das die Wohnungsbesichtigung durch Vermieter Rechtens ist, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, spätestens jedoch alle fünf Jahre.
Die Klägerin ist eine Vermieterin aus Gauting. Sie vermietet seit 2006 ihre Einzimmerwohnung in München an den beklagten Mieter. Dort wurden im Jahr 2012 letztmals in Bad und Diele Reparaturarbeiten durch die Vermieterin durchgeführt. Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung der Vermieterin mit, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an. Eine genaue Beschreibung des Geruchs war nicht möglich. Da die Vermieterin in Sorge war, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung Ursache des üblen Geruchs sind, wollte sie die Wohnung besichtigen. Der Mieter bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten und bot keinen Besichtigungstermin an. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage zum AG München.
Das AG München hat den Mieter verpflichtet, die Besichtigung der Wohnung durch die Vermieterin nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden.
Nach Auffassung des Amtsgerichts hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, zum Beispiel wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliegt. Der Anspruch der Klägerin entfalle nicht deshalb, weil die Geruchsbelästigung jetzt nicht mehr vorliegt. Der Geruch habe längere Zeit angedauert, nämlich mehr als zwei Wochen. Eine solche Dauer lasse eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz befürchten.
Die Vermieterin könne aus einem weiteren Grund die Besichtigung der Wohnung verlangen: Seit der letzten Wohnungsbesichtigung seien mehr als fünf Jahre vergangen. Ein Vermieter könne nicht auf Dauer von seinem Eigentum und insbesondere der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden. Wohnraummietverhältnisse seien nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch auf Dauer angelegt. In der Praxis komme es nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauerten. Daher könne ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Dieser Zeitraum von fünf Jahren sei nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen seien, nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßem und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten könne, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum werde der Mieter, da die Besichtigung auch vorher anzukündigen und schonend (vorzunehmen) ist, auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt. Das Besichtigungsrecht sei auch nicht entfallen, weil die Vermieterin im Rahmen der Reparaturen im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt habe. Denn nach dem unwiderlegten Vortrag der Vermieterin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt.
Das Urteil ist rechtskräftig
Quelle Wohnungsbesichtigung durch Vermieter: AG München, Urteil v. 10.12.2015, Az. 461 C 19626/15
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