Schriftformerfordernis bei bei Änderung der Miethöhe: Das Schriftformerfordernis für langfristige Mietverträge erfasst die Miete als wesentlichen Vertragsbestandteil auch dann, wenn diese sich nur geringfügig ändert.
In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde 2011 ein Mietvertrag über Praxisräume abgeschlossen, dem später ein neuer Mietvertrag mit Laufzeit bis 2020 folgt, weil sich die Praxis ausdehnen soll. Kurz nach Vertragsabschluss wird vereinbart, die Miete um 20 € zu erhöhen, was einer der Mieter nur auf dem eigenen Mietvertragsexemplar vermerkt. Als die Räume wiederum nicht ausreichen, kündigen die Mieter zum 31.07.2013. Mit ihrer Klage begehren sie die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses. Der BGH stellt unter anderem fest, dass das Mietverhältnis nicht bis 2020 läuft.
Für wesentliche Vertragsbedingungen, zu denen auch die Miethöhe rechnet, ist die nach § 550 BGB geforderte Schriftform nur gewahrt, wenn diese sich aus der Urkunde selbst ergeben. Dies gilt nicht nur bei Begründung, sondern auch bei Veränderungen des Vertrags. Dauerhafte Änderungen der Miete sind daher stets schriftlich zu vereinbaren, was entgegen einer weit verbreiteten Ansicht in Rechtsprechung und Literatur auch in Fällen gilt, in denen die Veränderung geringfügig ausfällt. § 550 BGB schützt in erster Linie den Grundstückserwerber. Für diesen ist die Höhe der Miete, gleich in welchem Ausmaß, von grundlegender Bedeutung. Zudem wirkt sich die Änderung der Miete auch auf die Rechte des Vermieters bezüglich seiner Kündigungsmöglichkeiten aus, wenn ein Teilbetrag, etwa die Erhöhung, nicht entrichtet wird. Daraus kann ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB oder aus wichtigem Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB folgen. Zudem spricht das Gebot der Rechtssicherheit dafür, § 550 BGB auch gegenüber geringfügigen Veränderungen der Miete anzuwenden, weil es angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse kaum möglich erscheint, insoweit eine allgemein gültige (Wert-)Grenze festzulegen.
Die Entscheidung, die sich letztlich an der bisherigen Rechtsprechung des Senats orientiert, schafft Rechtssicherheit. Die Parteien müssen davon ausgehen, dass Verstöße auch nur der geringsten Art gegen das Schriftformgebot die Folgen in § 550 BGB auslösen. Vor “Gefälligkeitsvereinbarungen” und mündlichen Abreden kann daher auch für Kleinigkeiten nur gewarnt werden. Insbesondere in der Gewerberaummiete, die teils hohe Investitionen auf beiden Seiten des Mietverhältnisses kennt, kann sich eine Nichtbeachtung der Form als finanzielles Fiasko erweisen. Abschließend konnte der BGH die Sache jedoch nicht entscheiden. In seinen weiteren Ausführungen weise darauf hin, dass nur in denkbar wenigen Fällen das Gebot von Treu und Glauben die Berufung auf § 550 BGB ausschließen kann, was insbesondere daraus folgt, dass die Regelung überwiegend zum Schutz des Erwerbers dient. Letztlich weiß der XII. Zivilsenat des BGH nochmals auf seine bisherige Rechtsprechung hin, wonach das Verwendung wie Risiko der Mietsache betreffend ausschließlich beim Mieter liegt und dass somit wirtschaftliche Veränderungen in dessen Bereich keinen zur Kündigung berechtigenden Grund darstellen.
Quelle für den Beitrag: Schriftformerfordernis bei bei Änderung der Miethöhe – BGH, Urteil vom 25.11.2015, Az. XII ZR 114/14, NJW-Spezial 2016, 162
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