Schrift­form­erfor­der­nis bei bei Ände­rung der Miet­hö­he: Das Schrift­form­erfor­der­nis für lang­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge erfasst die Mie­te als wesent­li­chen Ver­trags­be­stand­teil auch dann, wenn die­se sich nur gering­fü­gig ändert.

In dem vom BGH ent­schie­de­nen Fall wur­de 2011 ein Miet­ver­trag über Pra­xis­räu­me abge­schlos­sen, dem spä­ter ein neu­er Miet­ver­trag mit Lauf­zeit bis 2020 folgt, weil sich die Pra­xis aus­deh­nen soll. Kurz nach Ver­trags­ab­schluss wird ver­ein­bart, die Mie­te um 20 € zu erhö­hen, was einer der Mie­ter nur auf dem eige­nen Miet­ver­trags­ex­em­plar ver­merkt. Als die Räu­me wie­der­um nicht aus­rei­chen, kün­di­gen die Mie­ter zum 31.07.2013. Mit ihrer Kla­ge begeh­ren sie die Fest­stel­lung der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses. Der BGH stellt unter ande­rem fest, dass das Miet­ver­hält­nis nicht bis 2020 läuft.

Für wesent­li­che Ver­trags­be­din­gun­gen, zu denen auch die Miet­hö­he rech­net, ist die nach § 550 BGB gefor­der­te Schrift­form nur gewahrt, wenn die­se sich aus der Urkun­de selbst erge­ben. Dies gilt nicht nur bei Begrün­dung, son­dern auch bei Ver­än­de­run­gen des Ver­trags. Dau­er­haf­te Ände­run­gen der Mie­te sind daher stets schrift­lich zu ver­ein­ba­ren, was ent­ge­gen einer weit ver­brei­te­ten Ansicht in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur auch in Fäl­len gilt, in denen die Ver­än­de­rung gering­fü­gig aus­fällt. § 550 BGB schützt in ers­ter Linie den Grund­stücks­er­wer­ber. Für die­sen ist die Höhe der Mie­te, gleich in wel­chem Aus­maß, von grund­le­gen­der Bedeu­tung. Zudem wirkt sich die Ände­rung der Mie­te auch auf die Rech­te des Ver­mie­ters bezüg­lich sei­ner Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten aus, wenn ein Teil­be­trag, etwa die Erhö­hung, nicht ent­rich­tet wird. Dar­aus kann ein Kün­di­gungs­recht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB oder aus wich­ti­gem Grund im Sin­ne von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fol­gen. Zudem spricht das Gebot der Rechts­si­cher­heit dafür, § 550 BGB auch gegen­über gering­fü­gi­gen Ver­än­de­run­gen der Mie­te anzu­wen­den, weil es ange­sichts der Viel­ge­stal­tig­keit der Miet­ver­hält­nis­se kaum mög­lich erscheint, inso­weit eine all­ge­mein gül­ti­ge (Wert-)Grenze festzulegen.

Die Ent­schei­dung, die sich letzt­lich an der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Senats ori­en­tiert, schafft Rechts­si­cher­heit. Die Par­tei­en müs­sen davon aus­ge­hen, dass Ver­stö­ße auch nur der gerings­ten Art gegen das Schrift­form­ge­bot die Fol­gen in § 550 BGB aus­lö­sen. Vor “Gefäl­lig­keits­ver­ein­ba­run­gen” und münd­li­chen Abre­den kann daher auch für Klei­nig­kei­ten nur gewarnt wer­den. Ins­be­son­de­re in der Gewer­be­raum­mie­te, die teils hohe Inves­ti­tio­nen auf bei­den Sei­ten des Miet­ver­hält­nis­ses kennt, kann sich eine Nicht­be­ach­tung der Form als finan­zi­el­les Fias­ko erwei­sen. Abschlie­ßend konn­te der BGH die Sache jedoch nicht ent­schei­den. In sei­nen wei­te­ren Aus­füh­run­gen wei­se dar­auf hin, dass nur in denk­bar weni­gen Fäl­len das Gebot von Treu und Glau­ben die Beru­fung auf § 550 BGB aus­schlie­ßen kann, was ins­be­son­de­re dar­aus folgt, dass die Rege­lung über­wie­gend zum Schutz des Erwer­bers dient. Letzt­lich weiß der XII. Zivil­se­nat des BGH noch­mals auf sei­ne bis­he­ri­ge Recht­spre­chung hin, wonach das Ver­wen­dung wie Risi­ko der Miet­sa­che betref­fend aus­schließ­lich beim Mie­ter liegt und dass somit wirt­schaft­li­che Ver­än­de­run­gen in des­sen Bereich kei­nen zur Kün­di­gung berech­ti­gen­den Grund darstellen.

Quel­le für den Bei­trag: Schrift­form­erfor­der­nis bei bei Ände­rung der Miet­hö­he – BGH, Urteil vom 25.11.2015, Az. XII ZR 114/14, NJW-Spe­zi­al 2016, 162