Der Ver­mie­ter von Wohn­raum hat jähr­lich über die Neben­kos­ten gegen­über sei­nem Mie­ter abzu­rech­nen. Um sei­ner Ansprü­che nicht ver­lus­tig zu gehen ist recht­zei­tig und for­mell ord­nungs­ge­mäß abzu­rech­nen. Tat­säch­lich sind aber vie­le Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen feh­ler­haft und häu­fig unwirksam.

Über die Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten ist jähr­lich abzu­rech­nen. Die Abrech­nung ist dem Mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums mit­zu­tei­len. Nach Ablauf die­ser Frist ist die Gel­tend­ma­chung einer Nach­for­de­rung durch den Ver­mie­ter aus­ge­schlos­sen (§ 556 Abs. 3 S. 1 bis 3 BGB). Regel­mä­ßig ist der Abrech­nungs­zeit­raum das Kalenderjahr.

Der Ver­mie­ter hat somit bis zum 31.12. des auf den Abrech­nungs­zeit­raum fol­gen­den Jah­res Zeit über die Neben­kos­ten abzu­rech­nen. For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nur, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht; also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Soweit kei­ne beson­de­ren Abre­den getrof­fen sind, sind in den Abrech­nun­gen bei Gebäu­den mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben aufzunehmen:

  • eine Zusam­men­stel­lung der Gesamtkosten
  • die Anga­be und Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Verteilerschlüssel
  • die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und
  • der Abzug der Vor­aus­zah­lun­gen des Mieters

(BGH, Urtei­le vom 27.11.2002, Az. VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442; vom 23.11.1981, Az. VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573)

Ent­spricht die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht den oben genann­ten Anfor­de­run­gen ist sie for­mell unwirk­sam und wie eine nicht zuge­gan­ge­ne Abrech­nung zu behan­deln. Die Fol­ge ist, dass eine Nach­zah­lungs­ver­pflich­tung des Mie­ters nicht fäl­lig wird. Erfolgt die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach Ablauf der Aus­schluss­frist, kann der Ver­mie­ter mit der behaup­te­ten Nach­zah­lungs­for­de­rung gegen einen Anspruch des Mie­ters nicht aufrechnen.

(AG Sieg­burg, Urteil vom 30.11.2000, Az. 4 C 746/99, WM 2001, 245; AG Wed­ding, Urteil vom 01.03.2004, Az. 6b C 213/03)

Soll­ten Sie Fra­gen zur oder Unter­stüt­zung bei der Erstel­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung benö­ti­gen, neh­men Sie bit­te mit mir Kon­takt auf. Ich hel­fe Ihnen ger­ne weiter!