Wer unberechtigt die monatliche Miete mindert, muss mit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter rechnen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 11.07.2012 entschieden.
Die Mieter hatten die Miete gemindert, da sich aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilde. Der Vermieter verweigerte die erbetene Abhilfe und wiesen auf fehlerhaftes Heizungs- und Lüftungsverhalten hin. Den durch die Mietminderung entstandenen Zahlungsrückstand machte der Vermieter im Wege einer Zahlungsklage geltend und kündigte im Verfahren den Mietern fristlos, da sie zwischenzeitlich mit mehr als zwei Monatsmieten kumuliert in Verzug waren.
Wie das Gericht feststellte, beruhte die Schimmelbildung tatsächlich auf einem fehlerhaften Lüftungsverhalten und nicht auf einem baulichen Mangel, den der Vermieter zu vertreten hätte. Der durch die unberechtigte Minderung eingetretene Zahlungsverzug der Mieter entfalle auch nicht deshalb, weil die von ihnen vorgenommene Mietminderung angesichts der zunächst unklaren Ursachen der Schimmelbildung nicht “offensichtlich unberechtigt” und der Mietrückstand somit nicht von den Mietern zu vertreten gewesen sei.
Im Ergebnis hat der Mieter grundsätzlich das Risiko einer fahrlässigen Fehleinschätzung der Ursache eines Mangels zu tragen. Einem Mieter, dem ein vermeintliches Minderungsrecht zusteht ist daher zu raten, den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter dem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen. So wäre bis zur Klärung, ob tatsächlich Mangel vorliegt, die Gefahr der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gebannt.
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Quelle: BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11