Kündigung wegen Rauchen in der Wohnung rechtens: Das LG Düsseldorf hat entschieden, dass die fristlose Kündigung einer Mietwohnung wegen der durch den starken Tabakkonsum des Mieters verursachten starken Geruchsbelästigung innerhalb eines Mehrfamilienhauses gerechtfertigt war.
Die auf Räumung der Wohnung klagende Vermieterin kündigte das Mietverhältnis, nachdem sich Hausbewohner über die vom Rauchen des Mieters ausgehende Geruchsbelästigung beschwert hatten. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Gegen das Räumungsurteil legte der Mieter Berufung ein.
Das LG Düsseldorf hat die Berufung zurückgewiesen; der Mieter muss bis zum 31.12.2014 aus seiner Wohnung ausgezogen sein.
Das Landgericht ist nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Vermieterin den Mieter mündlich im Jahr 2012 mehrfach wirksam abgemahnt hat. Bei der Bemessung der langen Räumungsfrist sei zu berücksichtigen, dass der Beklagte bereits seit ca. 40 Jahren in der Wohnung lebe.
Das Landgericht hat sich den Ausführungen des Amtsgerichts angeschlossen: Dass ein Mieter in seiner Wohnung rauche, stelle für sich genommen kein vertragswidriges Verhalten dar und könne dementsprechend weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Der schwerwiegende Pflichtverstoß liege im Fall des Mieters Friedhelm A. jedoch darin, dass dieser keine Maßnahmen getroffen habe, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur ziehe. Er habe die Geruchsbelästigung sogar noch gefördert, indem er seine Wohnung unzureichend gelüftet und seine zahlreichen Aschenbecher nicht geleert habe.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Das Landgericht hat die Revision zum BGH zugelassen, um eine grundsätzliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die durch das Rauchen eines Mieters verursachten Immissionen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Kündigungsgrund darstellen können.
Zwischenzeitlich hat der BGH am 18.02.2015 über die Revision entschieden:
Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der BGH hat die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Nach Auffassung des BGH kann eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, im Einzelfall zwar eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.
Im Streitfall war dem BGH allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende “nachhaltige Störung des Hausfriedens” oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende “schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters” vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte. Die Sache war daher zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden können.
Den Rechtsstreit endgültig entschieden hat inzwischen das LG Düsseldorf.
Entgegen seiner Ursprungsentscheidung (s.o.) hat das LG Düsseldorf die Klage der Wohnungseigentümerin auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung des Rauchers Friedhelm A. abgewiesen.
Nach Auffassung des Landgerichts hat kein Kündigungsgrund vorgelegen, so dass die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. Das Landgericht sei nach der Vernehmung von dreizehn Zeugen nicht zu der Überzeugung gelangt, dass die Beeinträchtigungen durch Tabakgeruch im Treppenhaus des Mietobjekts auf ein vertragswidriges Verhalten des beklagten Rauchers Friedhelm A. zurückzuführen waren.
Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nach § 569 Abs. 2 BGB setze unter anderem voraus, dass eine Partei den Hausfrieden stört, diese Störung nachhaltig ist und sie aufgrund ihrer Nachhaltigkeit zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt. Durch Rauchen in einer Mietwohnung allein werde die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch noch nicht überschritten; ein Mieter dürfe in seiner Wohnung rauchen. Nicht mehr vertragsgemäß sei es, wenn der Raucher das Gebot der Rücksichtnahme nicht genügend beachtet, weil er etwa nicht ausreichend lüftet oder die Asche nicht entsorgt. Wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung seien an die Prüfung des nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauchs im Einzelfall strenge Anforderungen zu stellen. Aufgrund der Beweisaufnahme durch Vernehmung von dreizehn Zeugen habe das LG Düsseldorf zwar die Überzeugung gewonnen, dass es im Treppenhaus des streitigen Mietobjekts grundsätzlich zu bestimmten Beeinträchtigungen durch Tabakgeruch gekommen ist. Einen Verstoß des Rauchers Friedhelm A. gegen das Gebot der Rücksichtnahme und damit ein vertragswidriges Verhalten sei aber nicht festzustellen.
Zum einen habe der Tabakgeruch nach den Bekundungen der Zeugen nicht ausschließlich dem Beklagten zugeordnet werden können. Zum anderen habe die Vernehmung der Zeugen nicht hinreichend erwiesen, dass der Mieter nicht ausreichend gelüftet oder die Asche entsorgt habe. Es habe auch nicht ausgeschlossen werden können, dass der Tabakgeruch von Rauchern aus dem Hauseingangsbereich herrührte. Die Beweisaufnahme habe kein so klares Bild über nachhaltige Störungen oder nicht mehr hinnehmbare Beeinträchtigungen durch den Raucher Friedhelm A. ergeben, dass eine Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar wäre. Die Beeinträchtigungen im Treppenhaus seien nach den Bekundungen der Zeugen unter dem Eindruck des vorliegenden Räumungsrechtsstreits auch geringer geworden.
Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 ZPO), besteht nach Angaben des Landgerichts nicht.
Quellen zum Beitrag: Kündigung wegen Rauchen in der Wohnung rechtens: LG Düsseldorf, Urteil vom 26.06.2014, Az. 21 S 240/13, BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 186/14, LG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2016, Az. 23 S 18/15
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