Der BGH hat­te zu ent­schei­den, ob eine dem Käu­fer des Grund­stücks vom Ver­mie­ter erteil­te Ermäch­ti­gung, schon vor der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch Rechts­hand­lun­gen (Miet­erhö­hung) gegen­über dem Mie­ter vor­zu­neh­men, wirk­sam ist.

Die Klä­ge­rin mie­te­te von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten (im Fol­gen­den: B.) eine Woh­nung in Frank­furt am Main, die mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 16.03.2006 mit wirt­schaft­li­cher Wir­kung zum 01.01.2006 (“Ein­tritts­stich­tag”) an die Beklag­te ver­äu­ßert wur­de. § 3 Nr. 3 des nota­ri­el­len Ver­trags bestimmt, dass die Beklag­te zu die­sem Zeit­punkt mit allen Rech­ten und Pflich­ten in den Miet­ver­trag ein­tritt. Fer­ner ist vor­ge­se­hen, dass die Beklag­te bevoll­mäch­tigt ist, ab sofort bis zum Eigen­tums­voll­zug im Grund­buch gegen­über dem Mie­ter sämt­li­che miet­recht­li­chen Erklä­run­gen abzu­ge­ben und gege­be­nen­falls im eige­nen Namen ent­spre­chen­de Pro­zes­se zu füh­ren. Bis zur Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch am 04.05.2010 zog die Beklag­te die fäl­li­gen Mie­ten ein, erteil­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen und rich­te­te meh­re­re Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen an die Klä­ge­rin, denen die­se jeweils zustimmte.

Mit ihrer Kla­ge begehrt die Klä­ge­rin Rück­zah­lung der ab März 2007 bis 04.05.2010 an die Beklag­te erbrach­ten Zah­lun­gen in Höhe von ins­ge­samt 28.948,19 Euro. Sie meint, die Beklag­te habe ihre Ver­mie­ter­stel­lung in die­sem Zeit­raum nur “vor­ge­spie­gelt”, weil die Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch erst am 04.05.2010 erfolgt sei. Mit Ver­ein­ba­rung vom 24.07.2012 trat die B sämt­li­che For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mit der Klä­ge­rin noch­mals “vor­sorg­lich” an die Beklag­te ab. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Klä­ge­rin zurückgewiesen.

Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on, mit der die Klä­ge­rin ihr Kla­ge­be­geh­ren wei­ter­ver­folgt, blieb erfolglos.

Der BGH hat ent­schie­den, dass der Klä­ge­rin der gel­tend gemach­te Rück­zah­lungs­an­spruch nicht zusteht, weil die Beklag­te die For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mit Recht ein­ge­zo­gen hat, wie sich jeden­falls aus der in der Ver­ein­ba­rung vom 24.07.2012 lie­gen­den Geneh­mi­gung ergibt. Auch die von der Beklag­ten – gestützt auf § 3 Nr. 3 des nota­ri­el­len Ver­trags – im eige­nen Namen gestell­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen sei­en wirk­sam. Denn der Käu­fer einer ver­mie­te­ten Woh­nung kön­ne vom Ver­käu­fer ermäch­tigt wer­den, schon vor der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch und des damit ver­bun­de­nen Ein­tritts des Käu­fers in die Ver­mie­ter­stel­lung (§ 566 BGB) im eige­nen Namen Rechts­hand­lun­gen gegen­über dem Mie­ter vor­zu­neh­men, ohne dass es einer Offen­le­gung der Ermäch­ti­gung bedarf.

Quel­le: BGH, Urteil vom 19.03.2014, VIII ZR 203/13