Die Nut­zungs­ent­schä­di­gung, die ein nach Ende des Miet­ver­hält­nis­ses in der Woh­nung ver­blei­ben­der Mie­ter zah­len muss, bemisst sich nach der Mie­te, die der Ver­mie­ter bei einem neu­en Miet­ver­trag erzie­len könn­te (Markt­mie­te). Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ist hier nicht maß­geb­lich. Im fol­gen­den Bei­trag: Laut Urteil kann der Ver­mie­ter rück­wir­kend Mie­te ver­lan­gen, erfah­ren Sie mehr darüber:

Die Ver­mie­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses in Mün­chen ver­lan­gen von den ehe­ma­li­gen Mie­tern die Zah­lung von Nut­zungs­ent­schä­di­gung. Das seit 1993 bestehen­de Miet­ver­hält­nis hat­te durch eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung zum 30.10.2011 geen­det. Die Mie­ter zogen aller­dings erst am 15.4.2013 aus. Bis zum Aus­zug zahl­ten die Mie­ter monat­lich die im Miet­ver­trag ver­ein­bar­te Mie­te von 945 Euro nebst einer Heiz­kos­ten­vor­aus­zah­lung von 103 Euro.

Die Ver­mie­ter ver­lan­gen eine wei­ter­ge­hen­de Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach Maß­ga­be der für das Miet­ob­jekt orts­üb­li­chen Neu­ver­trags­mie­te. Einem Sach­ver­stän­di­gen zufol­ge liegt die­se für den strit­ti­gen Zeit­raum Novem­ber 2011 bis April 2013 ins­ge­samt 7.300 Euro über der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Miete.

Die Kla­ge hat Erfolg. Die Ver­mie­ter kön­nen wegen der Vor­ent­hal­tung des Hau­ses als Nut­zungs­ent­schä­di­gung nicht nur gemäß 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB die von den Mie­tern ent­rich­te­te ver­ein­bar­te Mie­te, son­dern gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB wei­ter­ge­hend auch die für ver­gleich­ba­re Objek­te orts­üb­li­che Mie­te verlangen.

Die orts­üb­li­che Mie­te bemisst sich hier­bei anhand der bei Neu­ab­schluss eines Miet­ver­tra­ges orts­üb­li­chen Mie­te (Markt­mie­te). Nicht maß­geb­lich ist hin­ge­gen die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te gemäß § 558 Abs. 2 BGB, die aus den in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bar­ten oder geän­der­ten Mie­ten ermit­telt wird. Der vier­jäh­ri­ge Bezugs­zeit­raum ist auch dann nicht maß­geb­lich für die Nut­zungs­ent­schä­di­gung, wenn der Ver­mie­ter die Miet­sa­che nicht neu ver­mie­ten, son­dern wie im Fall der hier erklär­ten Eigen­be­darfs­kün­di­gung selbst nut­zen will.

§ 546 BGB, der die Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses regelt, bezweckt, den Druck auf den Mie­ter zur Rück­ga­be der Miet­sa­che zu erhö­hen. Die­ser Druck wäre beein­träch­tigt, wenn sich der Mie­ter noch in der Vor­ent­hal­tungs­zeit dar­auf beru­fen könn­te, dass die für ver­gleich­ba­re Sachen orts­üb­li­che Mie­te wie in einem noch lau­fen­den Miet­ver­hält­nis unter Berück­sich­ti­gung des in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vor­ge­se­he­nen vier­jäh­ri­gen Bezugs­zeit­raums zu bestim­men sei, oder dass der Ver­mie­ter die Miet­sa­che selbst nut­zen wolle.

Der Ver­mie­ter kann sei­nen Anspruch auf eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung in Höhe der ver­ein­bar­ten oder, sofern die­se höher ist, der orts­üb­li­chen Mie­te auch ohne vor­he­ri­ge Ankün­di­gung rück­wir­kend gel­tend machen.

Quel­le zum Bei­trag: Laut Urteil kann der Ver­mie­ter rück­wir­kend Mie­te ver­lan­gen – BGH, Urteil vom 18.1.2017, Az. VIII ZR 17/16

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