Über die eher weniger bekannte Vorschrift des § 33 GrStG kommt es auf Antrag zu einem Grundsteuererlass bei privat vermieteten Immobilien. Für den teilweisen Grundsteuererlass müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es muss sich um bebautes Grundstück handeln.
- Das Grundstück wird vermietet oder eigenbetrieblich genutzt.
- Der normale Rohertrag des Grundstücks ist um mehr als 50 Prozent gesunken.
- Der Steuerschuldner hat die Minderung des Rohertrags nicht zu verschulden.
Bei bebauten Grundstücken wird die Ertragsminderung aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresmiete berechnet (§ 33 Abs. 1 S. 3 N.r 2 GrStG).
Beispiel: Der Steuerpflichtige S ist Eigentümer eines Mietwohngrundstücks in Stuttgart. Im Jahr 2012 konnte er 55% der Wohnung aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht vermieten. Der normale (geschätzte) Rohertrag beträgt 40.000 €, die erzielte Jahresrohmiete mithin 18.000 €. Da der Rohertrag um mehr als 50% gemindert ist, kommt ein Grundsteuererlass in Betracht. Der Erlassbetrag beträgt 25% der festgesetzten Grundsteuer. Soweit die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt ist, hat der Steuerpflichtige diesen dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Seine Bemühungen muss er auf Verlangen nachweisen können. Das nachhaltige Bemühen ist dann anzunehmen, wenn Makler beauftragt werden, Zeitungsanzeigen geschaltet werden oder das Angebot im Internet erscheint.
Als weitere nicht durch den Vermieter zu vertretende Gründe gelten bspw. auch:
- Zahlungsunfähigkeit des Mieters und fruchtloser Pfändungsversuch außergewöhnliche Ereignisse wie Brand oder Hochwasser
- Mieter ist nicht greifbar, sog. Mietnomade
- Überangebot auf dem Immobilienmarkt.
Nicht zu den Erlassgründen zählen Leerstandszeiten bei Ferienwohnungen, da diese von vornherein diesem Objekt immanent sind und bei der Bemessung des Rohertrags berücksichtigt werden müssen.
Liegen die Voraussetzungen für einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, wird dieser in zwei Billigkeitsstufen gewährt. Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50% ist die Grundsteuer i.H.v. 25% und bei einer Ertragsminderung von 100% i.H.v. 50% zu erlassen. Der Erlass wird allerdings nur auf Antrag gewährt. Der Antrag muss bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.03. gestellt werden. Die Frist für den Antrag auf Erlass der Grundsteuer ist eine gesetzliche Frist, die nicht verlängerbar ist.
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