Neue Grund­steu­er: Wann ist ein Ein­spruch sinnvoll?

Kurz zusam­men­ge­fasst das Wich­tigs­te vorab:

  • Wider­sprü­che gegen die Grund­steu­er­be­schei­de Ihrer Stadt haben kaum Aus­sicht auf Erfolg.
  • Ein­sprü­che gegen die neue Bewer­tung Ihres Grund­stücks durch das Finanz­amt kön­nen Sie jetzt in der Regel nicht mehr einlegen.
  • Eini­ge Feh­ler in den Bewer­tun­gen für die neue Grund­steu­er las­sen sich in vie­len Fäl­len aber noch korrigieren.
  • Der Aus­gang von Ein­sprü­chen wegen einer mög­li­chen Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der neu­en Grund­steu­er ist wei­ter offen.

Grund­steu­er: Wofür sind die Bescheide?

Ab 2025 erhal­ten Wohn­ei­gen­tü­me­rin­nen und ‑eigen­tü­mer von ihrer Stadt die Beschei­de über die neue Grund­steu­er. Nach jah­re­lan­ger Dis­kus­si­on rund um die Grund­steu­er­re­form steht damit erst­mals fest, wie viel Grund­steu­er Sie in Zukunft zah­len sollen.

Vor­her haben Sie vom Finanz­amt Beschei­de über die Fest­set­zung des Grund­steu­er­werts und über die Fest­set­zung des Grund­steu­er­mess­be­trags erhalten.

Die drei Beschei­de für die neue Grundsteuer:

  1. Bescheid über den Grund­steu­er­wert (vom Finanzamt)
  2. Bescheid über den Grund­steu­er­mess­be­trag (vom Finanzamt)
  3. Bescheid über die fest­ge­setz­te Grund­steu­er (von der Kommune)

So wird die Grund­steu­er berechnet:

  1. Grund­steu­er­wert: Bewer­tung Ihres Grund­stücks, ver­gleich­bar mit einer Kaufpreisermittlung.
  2. Steu­er­mess­be­trag: Mul­ti­pli­ziert den Grund­steu­er­wert mit der Steu­er­mess­zahl. Die Steu­er­mess­zahl vari­iert je nach Nut­zungs­art (z. B. Wohn­zwe­cke oder land­wirt­schaft­li­che Nutzung).
  3. Hebe­satz: Die Kom­mu­ne legt den Hebe­satz fest. Der Steu­er­mess­be­trag wird mit die­sem mul­ti­pli­ziert, um die fina­le Grund­steu­er zu berechnen.

Hin­weis: Die Hebe­sät­ze wer­den jähr­lich von Ihrer Kom­mu­ne neu fest­ge­legt. Sie beein­flus­sen die Höhe der Grund­steu­er erheblich.


Ein­spruch und Wider­spruch: Wie kann ich vorgehen?

Gegen jeden der drei Beschei­de kön­nen Sie Rechts­mit­tel ein­le­gen. Wich­tig ist jedoch, dass Sie inner­halb eines Monats nach Erhalt des jewei­li­gen Bescheids Ein­spruch einlegen.

Unter­schie­de zwi­schen den Bescheiden:

  1. Grund­steu­er­wert-Bescheid (Finanz­amt):
    • Basis der Berechnung.
    • Feh­ler hier wir­ken sich auf alle fol­gen­den Beschei­de aus.
    • Ein­spruchs­frist: 1 Monat.
  2. Grund­steu­er­mess­be­scheid (Finanz­amt):
    • Nur die Umrech­nung aus dem Grund­steu­er­wert kann bean­stan­det werden.
  3. Grund­steu­er­be­scheid (Kom­mu­ne):
    • Regelt die Anwen­dung des Hebesatzes.
    • Feh­ler sind sel­ten, z. B. fal­sche Zuord­nung der Grundstücksart.

Wann ist ein Wider­spruch sinnvoll?

  1. Fal­scher Grundsteuermessbetrag:
    • Wenn Ihre Kom­mu­ne nicht den vom Finanz­amt kor­ri­gier­ten Betrag ver­wen­det hat.
  2. Fal­sche Zuord­nung der Grundstücksart:
    • Mög­lich bei dif­fe­ren­zier­ten Hebe­sät­zen für Wohn- und Nicht-Wohngrundstücke.

Tipp: Prü­fen Sie bei Feh­lern in der Grund­steu­er­erklä­rung, ob eine Fort­schrei­bung beim Finanz­amt mög­lich ist.


Fort­schrei­bung und Nach­fest­stel­lung: Feh­ler korrigieren

Eine Fort­schrei­bung des Grund­steu­er­werts ist sinn­voll, wenn nach­weis­ba­re Feh­ler vor­lie­gen oder der tat­säch­li­che Wert stark von der bis­he­ri­gen Bewer­tung abweicht. Typi­sche Feh­ler­quel­len sind:

  • Fal­sche Bodenrichtwerte
  • Feh­ler­haf­te Flächenangaben
  • Unge­naue Anga­ben zur Nutzung

Schrit­te zur Fortschreibung:

  1. Feh­ler iden­ti­fi­zie­ren: Prü­fen Sie den Grund­steu­er­wert­be­scheid auf Ungenauigkeiten.
  2. Bele­ge und Gut­ach­ten ein­ho­len: Las­sen Sie ein Kurz- oder Voll­gut­ach­ten anfer­ti­gen, falls grö­ße­re Abwei­chun­gen nach­weis­bar sind.
  3. Antrag beim Finanz­amt stel­len: Rei­chen Sie den Antrag zur Fort­schrei­bung mit den ent­spre­chen­den Nach­wei­sen ein.

Zeit­li­che Rahmenbedingungen:

  • Eine Fort­schrei­bung ist nur mög­lich, wenn der aktu­el­le Grund­steu­er­wert um mehr als 30 % vom bis­he­ri­gen Wert abweicht.
  • Je nach Zeit­punkt der Antrag­stel­lung wird die Fort­schrei­bung auf den 1. Janu­ar des Fol­ge­jah­res angewendet.

Bei­spiel: Wird das Gut­ach­ten 2024 erstellt, greift die Fort­schrei­bung ab dem 1. Janu­ar 2025.


Höhe­re Grund­steu­er: Was ist rechtens?

Ob die teil­wei­se hohen Anstie­ge bei der Grund­steu­er recht­mä­ßig sind, lässt sich nicht pau­schal beant­wor­ten. Häu­fi­ge Gründe:

  • Reform­be­ding­te Umver­tei­lung: Wer bis­her wenig gezahlt hat, könn­te nun höhe­re Beträ­ge erwarten.
  • Neu­es Bewer­tungs­mo­dell: Die Recht­mä­ßig­keit wird der­zeit gericht­lich überprüft.
  • Loka­le Hebe­satz­er­hö­hun­gen: Die­se sind sel­ten recht­lich anfechtbar.

Gerichts­ver­fah­ren: Aktu­el­ler Stand

Lau­fen­de Klagen:

  • Finanz­ge­richt Ber­lin-Bran­den­burg: Ver­fah­ren abge­wie­sen, Revi­si­on erho­ben (Az. 3 K 3141/23).
  • Finanz­ge­richt Köln: Kei­ne ver­fas­sungs­recht­li­chen Beden­ken (Az. 4 K 2189/23). Ver­fah­ren beim BFH (Az. II R 25/24).
  • BFH-Ent­schei­dun­gen: Zwei­fel an Recht­mä­ßig­keit ein­zel­ner Beschei­de, aber kei­ne Aus­sa­ge zur Verfassungsmäßigkeit.

Hin­weis: Wir erwar­ten, dass ein Finanz­ge­richt in den Mus­ter­ver­fah­ren vor das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt zieht.


 

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